Проект «Лаголово»

Настоящее описание подготовлено для обсуждения с профессиональными инвесторами и не содержит основных условий договора и ни при каких обстоятельствах не должно трактоваться в качестве оферты. Информация, содержащаяся в Описании, получена от третьих лиц и поэтому ООО «Ленальп» не несёт ответственности за корректность или законность его опубликования.

 

ПРОЕКТ «ЛАГОЛОВО»

Развития земельного участка в Ленинградской области

Вид Участка

DSC00442DSC00425

Расположение Участка

Карта СПб_11png

Информация для начальной оценки

Краткое описание

·         Инвестор приобретает в собственность земельный участок общей площадью 124,4 га или его часть.

 

·         Инвестор реализует проект застройки участка жилой недвижимостью и продает ее ИЛИ

 

 

·         Продает Участок при достижении им предполагаемой стоимости.

 

Ключевые факторы

·         Участок расположен по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский муниципальный район, Лаголовское сельское поселение, непосредственно  примыкает к границе Санкт-Петербурга, состоит из 51 участка, входит в земли населённых пунктов и свободен от зданий, строений, сооружений.

·         Вид разрешенного использования для каждого участка — для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

·         Для участка получены технические условия на подключение к коммуникациям.

·         Транспортная доступность. Время езды до КАД – 15 минут, аэропорт «Пулково» — 30 минут.

 

Оценка доходности

Проект застройки.

·         Стоимость покупки Участка в собственность: 2 120 000 000 руб.

·         Капитальные вложения: около 47 400 000 000 руб.

·         Срок реализации: 5 лет

·         Вид будущего использования: Жилая недвижимость.

·         Общая жилая площадь: около 960 000 кв. м.

·         Прогнозируемая цена продажи: около 113 300 000 000 руб.

·         Доходность проекта: 63 780 000 000 руб. (134 % от совокупных вложений).

 

Проект перепродажи

•          Стоимость покупки Участка в собственность: 2 120 000 000 рублей

•          Затраты на содержание: около 715 000 р. в год (земельный налог)

•          Срок реализации: 3 года

•          Предполагаемая цена продажи: 4 000 000 000

•          Доходность проекта: 2 360 000 000 (88% от совокупных вложений).

·

Факторы инвестиционной привлекательности

 

 

Приток населения в регион.

Сформировавшаяся городская агломерация – Санкт-Петербурга и Ленинградской области с общей численностью населения в 7 250 000 чел. вышла в лидеры среди регионов России по миграционными приросту населения. Совокупный миграционный прирост населения  в агломерации в 2016-2018 годах составил 230 000 тыс. человек. Для мигрантов эта агломерация предлагает наиболее привлекательные условия и рынок труда.

Кроме того, в Питере постоянно работают гастарбайтеры. Отследить их точную численность не представляется возможным. По разным данным, эта цифра составляет от 0,5 до 1 миллиона человек.

 

Текущее использование:

Участок в настоящее время не используется, хозяйственная деятельность не ведётся, несанкционированные свалки отсутствуют.

 

Градостроительные нормы и правила, возможности использования

В соответствии с Генеральным планом Лаголовского сельского поселения Ломоносовского района Ленинградской области каждый из входящих в состав участка 51 участок отнесён к категории земель — Земли населённых пунктов

Вид разрешенного использования для каждого участка — для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Для территории земельного участка был выполнен проект планировки и проект межевания территории. Территория участка разбита на следующие функциональные зоны:

  • жилая зона многоэтажной застройки, этажность 9-12 включительно, площадь 73,05 га (58,78 % от общей площади участка)
  • жилая зона учреждений школьного и дошкольного образования, площадь 17,02га (13,68 % от общей площади участка)
  • Зона общественно деловой застройки площадь 1,42 га (1,14 % от общей площади участка)
  • зоны зелёных насаждений общего использования площадь 3,39 га (2,73 % от общей площади участка)
  • Зона объектов инженерной инфраструктуры площадь 2,51 га (2,02 % от общей площади участка)
  • Зона транспортно-логистического назначения «П3» площадь 12,73 га (10,23 % от общей площади участка), в т.ч. зоны многоэтажных гаражей — 4,89 га, зоны основных внутриквартальных проездов и подъездов — 7,84 га

Для каждого из 51 участков в 2015 году были выполнены и утверждены градостроительные планы.

Технические условия на подключение к коммуникациям

Для участка получены технические условия на подключение к коммуникациям:

  1. Технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения Водоканала Санкт-Петербурга: водоснабжение 9 873 000 куб. м. в сутки, водоотведение – 8 309 700 куб. м. в сутки.
  2. Условия на отвод сточных вод Невско-Ладожского БВУ.
  3. Технические условия на присоединение к сетям ОАО «Ленэнего» с обозначенными точками подключения в два этапа: 1500 кВт и 3450 кВт по второй категории надёжности.

Ресурсное качество участков, предварительный расчет площадей

Участки, входящие в зону многоэтажной жилой застройки, сформированы таким образом, что позволяют возвести на них здания с максимально возможной полезной площадью. Коэффициент использования территории при этом колеблется от 0,99 до 1,57.

Предварительный расчёт показывает, что на участке можно возвести дома с общей площадью квартир 959 928 кв. м.

Представлено предложение по строительству квартальной котельной на участке 2-9 площадью 3782 кв. м. проекта планировки и проекта межевания территории.

Транспортная доступность:

Земельный участок непосредственно примыкает к существующей многоэтажной застройке Красного села. Ближайшие остановки общественного городского транспорта расположены в пятиминутной пешеходной доступности на Красногородской улице.

В настоящее время ведутся работы по строительству и реконструкции объектов  транспортной инфраструктуры Красносельского района Санкт-Петербурга, которые позволят значительно улучшить транспортную доступность предлагаемого к продаже земельного участка:

  • планируемый срок открытия движения по строящемуся обходу Красного села – конец 2020 года
  • реконструкция Гореловского путепровода должна завершиться 30 июля 2020 года, реконструкция Лиговского путепровода – до 30 октября 2021 года
  • в 2020 году начинается строительство Южной широтной магистрали, которая соединит Волхонское шоссе с Московским и Петрозаводским шоссе в Металлострое. Ввод в эксплуатацию этой магистрали значительно сократит транспортное плечо от Красного села до южный районов Санкт-Петербурга, Пушкина и Колпино

 

Окружение:

Участок ограничен с восточной стороны Гатчинским шоссе, с севера граничит с землями г. Санкт-Петербурга и выходит непосредственно на Красногородскую улицу , с запада — землями Лаголовского сельского поселения, относящимися к зоне производственной деятельности и землям зоны инженерной инфраструктуры, с юга – землям Виллозского сельского поселения зоны производственной деятельности. Непосредственно на границе участка расположены объекты авторсервиса («Питер – Лада»),  заправки («Лукойл», ПТК, Газпромнефть»), открытая автостоянка. На примыкающих с юга и запада землях отсутствуют здания, строения, сооружения, хозяйственная деятельность не ведётся.

В непосредственной близости от участка расположены супермаркеты «Лента» (2 мин езды), «Пятёрочка», детские сады и площадки, общеобразовательная школа.

В 10 минутах езды расположен Центр активного отдыха «Туттари-парк», с горнолыжными склонами искусственного оснежения, катком и трассами для беговых лыж.